Specustawa mieszkaniowa - co teraz będzie?

W kwietniu wisiała nad nami groźba zapanowania całkowitego chaosu przestrzennego - rząd zaczął prace nad projektem specustawy mieszkaniowej, nazywanej Lex Deweloper. W zeszłym miesiącu została w końcu podpisana, ale dzięki licznym głosom krytycznym wprowadzono do projektu kilka znaczących zmian. Tylko czy to oznacza, że ładowi przestrzennemu w Polsce już nic nie grozi (a przynajmniej nie bardziej, niż do tej pory)?

O założeniach pierwszej wersji Lex Deweloper pisałam już na blogu. Odzew specjalistów, środowisk architektonicznych i planistycznych czy nawet niektórych deweloperów był tak negatywny, że rząd zdecydował się na wprowadzenie do projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (nazywanej potocznie specustawą mieszkaniową lub Lex Deweloper - to ze względu na powszechny pogląd, że prawo to będzie sprzyjało głównie deweloperom) znacznych zmian.


A jakie to zmiany?

Podjęcie decyzji pozostanie w rękach radnych gminy. Wszyscy zainteresowani będą mieli 21 dni na zgłoszenie swoich uwag do wniosku złożonego w urzędzie przez dewelopera. Lokalizacja nowej inwestycji mieszkaniowej wciąż nie musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jeśli taki istnieje - a to wciąż w Polsce rzadkość), ale przynajmniej wprowadzono zapis o tym, że nie może podważać zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego czy uchwały o utworzeniu parku kulturowego, których też jest u nas niewiele. Oczywiście i od tego jest wyjątek - nie będzie dotyczyło to terenów pokolejowych, powojskowych, poprodukcyjnych lub po usługach pocztowych. Czyli tych, o których "uruchomienie" tak naprawdę chodzi...

inwestycja mieszkaniowaco najmniej 2 budynki wielorodzinnych  z minimum 50 lokalami mieszkalnymi lub przynajmniej 25 budynków jednorodzinnych

Warunki, jakie musi spełniać taka inwestycja mieszkaniowa:

• dostęp do drogi publicznej
• dostęp do transportu zbiorowego: dla miast powyżej 100 tysięcy mieszkańców - 0,5 kilometra, dla miast poniżej 100 tysięcy mieszkańców - 1 kilometr;
• odległość od szkoły i przedszkola - dla miast powyżej 100 tysięcy mieszkańców - 3 kilometry, dla miast poniżej 100 tysięcy mieszkańców - 1,5 kilometra;

Jak zwykle Obserwatorium Polityku Miejskiej przygotowało świetną infografikę (tutaj znajdziecie ją w większym rozmiarze).

I znowu poproszę Was o rzucenie okiem na mapę i wytyczenie prostej linii na przykład 2 kilometrów. W Lubinie to już praktycznie drugi koniec miasta. A, i zapomniałabym - samorząd może zmniejszyć lub zwiększyć te wskaźniki do 50%. To już nie brzmi tak kolorowo. Pewnie gdyby wczytać się tak naprawdę dokładnie, znalazłoby się jeszcze kilka sposobów na ominięcie zapisów ustawy. Na przykład dzieci do szkoły będą mogłyby mieć dalej, jeśli inwestor podpisze z gminą 5-letnią umowę na dowóz dzieci do szkoły.

Plusem jest to, dla takiej inwestycji mieszkaniowej musi zostać zorganizowany konkurs na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, którą wybierać będą m.in. przedstawiciele władz gminy. Będzie można też tworzyć lokalne standardy urbanistyczne, w których zapisy będą dotyczyły wymaganej ilości miejsc parkingowych czy konieczności zapewnienia mieszkańcom podłączenia do sieci ciepłowniczej.

Czyli mamy liczyć na rozsądek radnych i na to, że nie ulegną pokusie przyjęcia łapówki za zgodę?

Czy specustawa pokona urbansprawl i suburbanizację?

Ułatwione ma być budowanie na terach dotychczas stojących odłogiem - pokolejowych, poprzemysłowych, powojskowych i rolniczych. Zmiana przeznaczenia terenu dla takich gruntów nie jest prosta, a teraz ma zostać przyspieszona i ułatwiona, z nawet 5 lat do 1 roku. Chociaż głównym argumentem, który ma nas wszystkich przekonać, że wszystko będzie dobrze, jest prognozowany spadek cen mieszkań.

Dzisiaj mamy sytuację w której inwestorzy szukając tańszych gruntów i szukając wyższego zysku dla swoich inwestycji, bardzo często lokalizują te inwestycje na obrzeżach miast albo nawet poza jego granicami. To tworzy koszty społeczne, jak rozlewanie się miast, kłopoty z komunikacją, dostępem do szkół, dojazdem do pracy. To jest zjawisko niepożądane, ale przy takim głodzie mieszkań, takim popycie na mieszkania my go w żaden sposób nie zatrzymamy.

Swoją drogą, czytanie o tej ustawie przypomniało mi o jednym z projektów, jakie musiałam wykonać na studiach - trzeba było wybrać się na jedno z podmiejskich, wrocławskich osiedli, żeby sprawdzić, jak się tam mieszka. Wybraliśmy Klecinę, a konkretnie okolice ul. Czekoladowej. Było to już parę lat temu, więc mam nadzieję, że coś się zmieniło, ale wtedy był to gęsto zabudowany obszar, gdzie nie było nic oprócz domów - wszystko obsługiwał chyba tylko jeden sklep, brakowało przestrzeni wspólnych. I chociaż pewnie osiedle to spełniłoby warunki dyktowane przez specustawę mieszkaniową, jeśli chodzi o wszystkie odległości i infrastrukturę, to nie chciałabym tam zamieszkać!



Oczywiście to wszystko nie znaczy, że ustawa nie zrobi nic dobrego:



Czeka nas ciekawe dziesięć lat - tyle właśnie ma obowiązywać specustawa mieszkaniowa. Teraz pozostaje nam już tylko czekać na jej pierwsze efekty i mieć nadzieję, że czarne scenariusze się nie ziszczą. 




Do poczytania:

• Rozwiązania usprawniające realizację inwestycji mieszkaniowych przyjęte przez Stały Komitet Rady Ministrów - oficjalne stanowisko rządu
• Domy będą, ale wbrew planom - artykuł Renaty Krupy-Dąbrowskiej
• Dura lex, dura - Artur Celiński
• Na co pozwala inwestorom specustawa mieszkaniowa? Rozkopać ogródek sąsiada, uniknąć opłat za odrolnienie... - Gabriela Łazarczyk
• Specustawa mieszkaniowa: przez 10 lat duże ułatwienia dla inwestorów mieszkaniowych - Marek Wielgo